Immobilienbewertung: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren

Einleitung

Ob Kauf, Verkauf oder Erbschaft – der Wert einer Immobilie ist die entscheidende Grundlage für finanzielle Entscheidungen. Doch Immobilienbewertung ist nicht gleich Immobilienbewertung. Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt von vielen Faktoren ab: Nutzungsart, Markttransparenz, Einnahmepotenzial und individueller Zustand der Immobilie. Dieser Beitrag bietet eine strukturierte Einführung in die drei wichtigsten Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Erfahren Sie zudem, warum eine fundierte Bewertung nur mit einer Vor-Ort-Besichtigung präzise sein kann.

1. Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren basiert auf real erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien. Es eignet sich besonders für standardisierte Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Ausschlaggebend sind Merkmale wie Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand. Je mehr vergleichbare Objekte am Markt veräußert wurden, desto zuverlässiger ist die Wertableitung. Der Vorteil liegt in der hohen Marktnähe. Allerdings ist es nur in datenstarken Regionen möglich, diesen Ansatz verlässlich anzuwenden.

2. Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird die Immobilie als Kapitalanlage bewertet. Dieses Verfahren kommt bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Hierbei werden zukünftige Einnahmen (z. B. Mieten) abgewogen gegen laufende Bewirtschaftungskosten, um den „Reinertrag“ zu berechnen. Anschließend wird dieser mit einem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Auch der Bodenwert wird gesondert ermittelt und addiert. Der Ertragswert zeigt also, wie wirtschaftlich ein Objekt ist – besonders relevant für Investoren.

3. Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren steht nicht der Ertrag, sondern der Wiederbeschaffungswert im Vordergrund. Dieses Verfahren wird insbesondere bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern angewendet, wenn Vergleichsdaten oder Mieterträge fehlen. Zunächst werden die Herstellungskosten des Gebäudes berechnet und altersbedingt angepasst (AfA). Hinzu kommt der Bodenwert, welcher separat durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird. In einer Marktanpassung werden individuelle Merkmale wie Ausstattung, Lage oder Mängel berücksichtigt.

Warum eine Vor-Ort-Besichtigung entscheidend ist

Online-Bewertungen bieten zwar eine erste Orientierung, jedoch keine fundierte Grundlage. Nur eine Vor-Ort-Begehung ermöglicht die realistische Einschätzung relevanter Faktoren wie energetischer Zustand, Ausstattungsniveau, Pflegegrad und Umgebungsqualität. Auch spezielle Objekteigenschaften wie Lärmemissionen, Hanglagen, Sichtachsen oder Renovierungsstau lassen sich nur vor Ort erfassen. Die Erfahrung zeigt: Eine vollautomatisierte Bewertung kann bis zu 20 % vom realen Marktwert abweichen.

Online-Wertermittlung vs. professionelle Bewertung

Viele Eigentümer nutzen Online-Rechner für eine erste Preiseinschätzung. Doch diese Tools basieren meist auf Angebotsdaten und algorithmischen Modellen, die keine Rücksicht auf individuelle Gegebenheiten nehmen. Insbesondere die vergangenheitsbasierten Daten über die Verkaufsplattformen Immobilienscout24 oder Immowelt zeigen oftmals nur Angebotspreise, die in der Realität aber nicht die wirklichen Verkaufspreise darstellen. Zudem fehlt der Einblick in die Mikrostandortqualität oder in wertmindernde Faktoren. Eine professionelle Wertermittlung durch einen qualifizierten Makler wie GoGreenMakler basiert hingegen auf überprüften Vergleichsobjekten, Bodenrichtwerten, energetischen Standards und lokalen Marktkenntnissen. Die Berücksichtigung von objektspezifischen Merkmalen ihrer Immobilien gibt ihnen einen realen Marktwert an.

Fazit

Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Ob Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert – jedes Verfahren hat seine Berechtigung. Entscheidend ist die individuelle Einschätzung durch Experten vor Ort. Mit GoGreenMakler entscheiden Sie sich nicht nur für Fachkompetenz, sondern auch für Nachhaltigkeit: 30 % unserer Provision fließen in sozioökologische Projekte Ihrer Wahl. Zudem erhalten sie einen realen Marktwert für ihrer Immobilien und erhalten keine falsche Erwartungshaltung durch die online Wertermittlungsverfahren.

Lassen Sie sich professionell beraten und tragen Sie aktiv zu einem verantwortungsbewussten Immobilienmarkt bei.